Construire, rénover, faire des travaux

La déclaration préalable

Une déclaration préalable est exigée pour la réalisation d’aménagements de faible importance.

De 5 m² à 20 m² de création d’emprise au sol et de surface de plancher, une déclaration préalable est obligatoire (abris de jardin, piscines, division en vue de construire, extension …).

Pour les piscines, une déclaration préalable est obligatoire jusqu’à 100 m². Au-delà un permis de construire est obligatoire.

Le permis de construire

Un permis de construire est exigé pour toute construction ou travaux créant une emprise au sol et une surface de plancher supérieure à 20 m².

Le recours à un architecte est obligatoire à partir de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Au moment de l’instruction des autorisations d’urbanisme, les services instructeurs de la commune vérifient leur légalité (RNU, loi littoral…) et leur conformité au Padduc.

En l’absence de PLU le maire doit recueillir l’avis conforme favorable ou défavorable du préfet sur les demandes de permis de construire, d’aménager ou les déclarations préalables.

À compter du dépôt du dossier et suite à l’avis des services consultés, le dossier de permis doit être transmis au préfet, qui a 1 mois pour rendre un avis conforme favorable ou un avis conforme défavorable.

En cas d’avis conforme favorable du préfet : le maire doit délivrer le permis.

En cas de non réponse du préfet dans le délai d’un mois : l’avis est réputé conforme favorable tacitement et le maire doit en principe délivrer le permis.

En cas d’avis conforme défavorable du préfet : le maire ne peut délivrer de permis.

Dans tous les cas, le maire est lié par l’avis du préfet pour délivrer le permis.

Le délai d’instruction est de :

• 1 mois pour les déclarations préalables ;
• 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ;
• 3 mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager.
• 5 mois pour les établissements recevant du public.

Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

Le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes.

Le délai d’instruction peut être majoré en cas de consultations éventuelles de certains services.

En l’absence de PLU, s’applique un principe de constructibilité limitée, au regard duquel seules les constructions situées dans les parties actuellement urbanisées de la commune peuvent être autorisées, sauf exceptions tenant à la nature des constructions projetées ou décidées par le conseil municipal.

Ces parties actuellement urbanisées sont définies selon plusieurs critères jurisprudentiels tels que :

• le nombre de constructions ;
• la taille du parcellaire ;
• la distance par rapport au bourg, village ou au hameau ;
• la protection de l’activité agricole ;
• la desserte par les équipements ;
• l’existence de terrains voisins déjà construits ;
• le type d’habitat ;
• l’insertion dans le paysage.

Par conséquent, toute construction est interdite en dehors des parties actuellement urbanisées.

Dans les parties actuellement urbanisées de la commune, les constructions sont admises sous réserve de leur conformité au RNU, qui s’applique sur l’ensemble du territoire communal à tous les permis de construire ou d’aménager.

Le RNU contient des règles relatives à :

• la hauteur des constructions ;
• l’implantation et volume par rapport aux voies, aux limites séparatives ;
• la situation du terrain réseaux d’eau et d’assainissement ;
• la sécurité (inondations, incendie) et la salubrité des constructions.

Lorsqu’un projet de construction ne respecte pas ces conditions, le permis peut être refusé.

Cette loi pose des grands principes applicables à l’ensemble des autorisations d’urbanisme.

L’extension de l’urbanisation en continuité sur le littoral s’applique tant pour les constructions nouvelles qu’existantes.

L’extension de l’urbanisation doit se réaliser de deux manières.

• En continuité avec les agglomérations et les villages existants, ce qui implique :
  • l’exclusion des constructions dans les zones d’urbanisation diffuse ;
  • l’exclusion des divisions de terrain réalisées en vue de construire ;
  • l’exclusion des micro zones constructibles.
• En hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

La limitation de l’extension de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage.

Dans les espaces proches du rivage, l’extension de l’urbanisation est possible si, et seulement si :

• l’extension est justifiée et motivée par le PLU ;
• ou en l’absence de PLU, l’urbanisation peut être réalisée avec l’accord du préfet ;
• Dans tous les cas, elle doit être limitée.

L’interdiction de l’urbanisation dans la bande des 100 mètres.

En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de 100 m à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d’eau intérieurs.

Une construction ne peut être réalisée sur la bande des 100 m que si elle est située dans un espace urbanisé et si elle est en continuité avec une agglomération ou village existant.

La protection des espaces naturels remarquables ou caractéristiques du littoral

La commune doit identifier et de délimiter ces espaces lors de l’élaboration et de la révision du PLU. Aucune construction nouvelle ne peut être admise dans les « espaces remarquables », seuls des aménagements légers peuvent y être implantés.

Elle prévoit une limitation de l’urbanisation, afin de préserver les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières, et de protéger des paysages particulièrement sensibles.

L’urbanisation en montagne doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles et d’habitations existants.

Dans le cas de la commune de Porto-Vecchio, en l’absence de PLU, les notions de hameaux et de groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants doivent être interprétées en prenant en compte :

• les caractéristiques traditionnelles de l’habitat ;
• les constructions implantées ;
• et l’existence de voies et réseaux.

En revanche, en zone de montagne, le respect du principe d’urbanisation en continuité des bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants n’est pas exigé lorsque les travaux de construction ont pour objet :

• soit l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes ;
• soit la réalisation d’installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées.

Le Padduc (plan d’aménagement et de développement durale de la Corse) a été adopté par l’Assemblée de Corse le 2 octobre 2015 et publié le 24 novembre 2015. En l’absence de PLU, les dispositions du Padduc sont opposables dans le cadre des procédures de déclaration et de demande d’autorisation prévues au code de l’urbanisme.

Le Padduc était une obligation faite par la loi à l’Assemblée de Corse de planifier l’avenir de notre île, en s’appuyant notamment sur un document d’urbanisme. Une occasion qui devait être saisie pour définir une stratégie de développement durable du territoire en fixant les objectifs de préservation de l’île et de son développement économique, social, culturel et touristique.

Le Padduc a fixé des orientations fondamentales en matière de protection et de mise en valeur du territoire. Il a également défini des principes d’aménagement de l’espace et a déterminé notamment les espaces naturels, agricoles et forestiers, les sites et paysages à protéger ou à préserver, l’implantation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements, la localisation préférentielle ou les principes de localisation des extensions urbaines, des activités industrielles, artisanales, commerciales, agricoles, forestières, touristiques, culturelles et sportives.

Le Padduc comporte également plusieurs dispositions qui renforcent le caractère restrictif des lois Montagne et Littoral.

Après son approbation, il peut être modifié ou révisé sur proposition du conseil exécutif. La collectivité territoriale de Corse doit évaluer chaque année l’impact réel sur l’environnement et le développement durable de la mise en œuvre des adaptations de la loi littoral. La loi prévoit une évaluation des résultats d’application du Padduc par le conseil exécutif, à l’expiration d’un délai de 6 ans suivant son approbation.

Sur notre commune, le Padduc s’impose depuis son entrée en vigueur le 24 novembre 2015. Il vient se surajouter aux contraintes légales et règlementaires du RNU déjà présentes sur la commune.

Le futur PLU de la commune, actuellement en cours d’élaboration, devra être établi en conformité avec le Padduc, contrairement aux communes déjà dotées d’un document d’urbanisme, qui bénéficient elles d’un délai leur permettant de se mettre en compatibilité avec ce dernier, dans le cadre donc d’une procédure moins contraignante.

Le maire peut-il s’affranchir d’un avis conforme défavorable du préfet ?

Non, si le maire voulait s’affranchir d’un avis conforme défavorable de l’État, il serait traduit devant le tribunal administratif, exposerait la commune à une condamnation par le tribunal administratif et ferait courir au terrain incriminé le risque d’être gelé.

La présence de constructions à proximité immédiate de ma parcelle me garantit elle la possibilité de construire ?

Non, la présence de constructions à proximité immédiate d’une parcelle n’est pas à elle seule suffisante pour avoir l’assurance d’obtenir une autorisation d’urbanisme.

En effet, la constructibilité d’une parcelle s’apprécie au regard de nombreux autres critères législatifs, réglementaires et contextuels qui sont pris en compte dans le cadre de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme.

Un permis délivré sous l’ancien PLU est-il toujours valable ?

Les permis de construire délivrés gardent leur validité (pour 3 ans à la date de leur délivrance), y compris s’ils portent sur des terrains désormais inconstructibles car soumis au RNU.